Split Payment: o que muda no seu pagamento a partir de 2027 (e por que isso importa se você vai comprar ou alugar um imóvel)

Se você comprou, vendeu ou alugou um imóvel recentemente, provavelmente já ouviu falar da Reforma Tributária. Mas existe uma peça dessa reforma que pouca gente está explicando de forma simples: o split payment, ou "pagamento dividido".

Neste texto, explico o que é, quando começa a valer de verdade e, principalmente, como isso pode afetar quem está negociando a compra de um imóvel na planta, alugando por imobiliária ou fechando um contrato de compra e venda nos próximos anos.

O que é o split payment, na prática

Hoje, quando você paga por um produto ou serviço, o dinheiro inteiro cai na conta de quem vendeu. É esse vendedor quem depois calcula, separa e recolhe os impostos devidos — muitas vezes semanas ou meses depois.

O split payment muda essa lógica. A partir do momento em que ele estiver em pleno funcionamento, o próprio sistema de pagamentos — banco, instituição de pagamento, Pix ou boleto — vai segregar automaticamente a parte do IBS e da CBS (os novos tributos sobre consumo) no exato momento em que você paga. O valor líquido segue para quem vendeu; o valor do imposto vai direto para o Fisco.

Ou seja: o imposto nasce separado. Ele deixa de passar pelo caixa da empresa vendedora.

Essa mudança está prevista nos artigos 31 a 35 da Lei Complementar 214/2025, e a documentação técnica que vai permitir a comunicação entre bancos e administrações tributárias (a chamada Plataforma Pública do Split Payment) já foi publicada pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS em junho de 2026.

Quando isso começa a valer?

O cronograma oficial é gradual:

• 2026 é o ano de teste. Já está em vigor uma alíquota simbólica de 1% (0,9% de CBS + 0,1% de IBS), só para calibrar o sistema — ninguém está pagando split payment "de verdade" ainda.

• 2027 é quando a cobrança efetiva da CBS começa, e o split payment passa a operar de fato — a princípio de forma facultativa e apenas em operações entre empresas.

• Até 2033, o IBS substitui progressivamente o ICMS e o ISS, num processo de transição mais longo.

Ou seja: você tem tempo para entender o mecanismo antes que ele afete diretamente as suas transações — mas quem lida com contratos de longo prazo, como é o caso de contratos imobiliários, precisa começar a pensar nisso agora, porque muitos desses contratos vão atravessar exatamente esse período de transição.

E por que isso afeta quem compra, vende ou aluga imóvel?

À primeira vista, parece um assunto só de contador. Mas há pelo menos três pontos de contato direto com o direito imobiliário:

1. Compra de imóvel na planta. Incorporadoras que vendem unidades de forma habitual são contribuintes sujeitos ao novo regime de IBS/CBS. Isso significa que, conforme o split payment entrar em operação plena, as parcelas pagas ao longo da obra podem passar a ter o tributo segregado automaticamente no momento do pagamento — o que pode influenciar o fluxo de caixa da incorporadora e, por consequência, cláusulas do contrato de promessa de compra e venda, como reajustes e condições de repasse.

2. Aluguel administrado por imobiliária. Proprietários que alugam seus imóveis por meio de imobiliárias ou administradoras — especialmente quando essas empresas atuam como contribuintes habituais — também podem sentir o efeito do split no recebimento dos valores de locação processados por elas.

3. Due diligence na compra de imóvel novo. Ao analisar o risco de um contrato de compra de imóvel de uma incorporadora ou loteadora, verificar a situação dessa empresa perante o novo regime tributário passa a ser mais um item relevante de conferência — assim como hoje se verifica a regularidade fiscal e registral do vendedor.

O que isso NÃO muda

Vale um esclarecimento importante: o split payment não substitui nem interfere no ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que é municipal e incide sobre a transferência da propriedade do imóvel. São tributos diferentes, com fatos geradores diferentes. O IBS e a CBS incidem sobre a atividade econômica de quem vende ou aloca com habitualidade — não sobre a transmissão registral do imóvel em si.

O que fazer agora

Se você está negociando a compra de um imóvel na planta, renegociando um contrato de locação administrado por imobiliária, ou simplesmente quer entender como a Reforma Tributária vai impactar o seu patrimônio imobiliário nos próximos anos, o momento de tirar dúvidas é antes de assinar — não depois.

Um parecer jurídico sobre o contrato específico do seu caso, considerando o cenário de transição tributária em curso, é a forma mais segura de evitar surpresas no meio do caminho.

Precisa se proteger? Fale com o Dr. Maurício Fonseca hoje mesmo.