Guia Completo: Como dividir um terreno?

Desmembrar um terreno é possível mas precisa ter cuidado.

Se você possui um terreno grande e pensa em dividi-lo para vender partes, construir mais de uma casa ou simplesmente organizar melhor seu patrimônio, o desmembramento de terreno é um termo que você precisa conhecer. Este guia completo, elaborado por especialistas em direito imobiliário, foi feito para desmistificar o assunto, explicando de forma clara e objetiva tudo o que você precisa saber sobre como desmembrar um terreno no Brasil, os documentos necessários e os custos envolvidos.

O que é Desmembramento de Terreno?

O desmembramento de terreno é um processo legal que permite dividir uma propriedade imobiliária maior em duas ou mais partes menores, chamadas de lotes ou novos terrenos. A principal característica do desmembramento, e o que o diferencia de outros tipos de parcelamento do solo (como o loteamento), é que ele não exige a abertura de novas vias de circulação, praças ou equipamentos públicos. Os novos lotes resultantes devem ter acesso direto a uma via pública já existente.

Imagine que você tem um grande terreno em uma área urbana. Se você quiser dividir esse terreno em dois ou três lotes menores para vender separadamente, por exemplo, você fará um desmembramento. Cada um desses novos lotes terá sua própria matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, tornando-se uma propriedade independente.

Este processo é regulamentado pela Lei Federal nº 6.766/79, conhecida como Lei do Parcelamento do Solo Urbano, e também por legislações municipais específicas que estabelecem as regras para cada cidade. É fundamental que o desmembramento esteja em conformidade com o Plano Diretor e as leis de zoneamento do município onde o imóvel está localizado.

Por que desmembrar um terreno?

Existem diversas razões pelas quais um proprietário pode optar pelo desmembramento de um terreno:

•Venda de parte do imóvel: Se você tem um terreno muito grande e só utiliza uma parte dele, pode desmembrar o restante para vender, gerando receita sem precisar se desfazer de toda a propriedade.

•Construção de novas unidades: Em vez de construir apenas uma casa em um terreno amplo, o desmembramento permite criar múltiplos lotes, possibilitando a construção de mais de uma residência ou empreendimento imobiliário.

•Otimização do patrimônio: Lotes menores podem ter maior liquidez no mercado imobiliário, sendo mais fáceis de vender ou financiar. Além disso, o IPTU de lotes desmembrados pode ser proporcionalmente menor.

•Regularização de áreas: Em alguns casos, o desmembramento pode ser parte de um processo de regularização fundiária, adequando a situação do imóvel às exigências legais.

Desmembramento vs. Loteamento: Qual a diferença?

É comum confundir desmembramento com loteamento, mas eles são processos distintos no parcelamento do solo:

•Desmembramento: Como já explicado, divide um terreno em lotes sem a necessidade de criar novas ruas ou infraestrutura. Os lotes resultantes utilizam o sistema viário existente.

•Loteamento: É um processo mais complexo de parcelamento do solo, que envolve a divisão de uma gleba (área de terra bruta) em lotes, com a abertura de novas vias de circulação, praças e a destinação de áreas para equipamentos públicos (escolas, postos de saúde, etc.). O loteamento exige a implantação de toda a infraestrutura básica (água, esgoto, energia elétrica, pavimentação).

Em resumo, o desmembramento é uma forma mais simples de divisão de um terreno já inserido em uma área urbanizada e com infraestrutura, enquanto o loteamento é a criação de um novo bairro ou área urbanizada do zero.

O processo de desmembramento: Passo a Passo simplificado

O processo de desmembramento de terreno envolve algumas etapas burocráticas, mas que são essenciais para garantir a legalidade e a segurança jurídica da divisão. Veja um passo a passo simplificado para desmembrar seu terreno:

1. Análise de Viabilidade e Planejamento

Antes de qualquer coisa, é crucial verificar se o seu terreno pode ser desmembrado. Isso envolve consultar a prefeitura do seu município para entender as leis de zoneamento, o Plano Diretor e as dimensões mínimas exigidas para os novos lotes (área mínima, testada mínima, etc.). Cada cidade tem suas próprias regras, e o que é permitido em uma pode não ser em outra.

Nesta fase, você também deve contratar profissionais qualificados:

•Engenheiro Civil ou Agrimensor: Para realizar o levantamento topográfico do terreno, que é um mapa detalhado da área, e elaborar o projeto de desmembramento, indicando como o terreno será dividido e as dimensões de cada novo lote.

•Advogado Especializado em Direito Imobiliário: Para analisar a documentação, orientar sobre os aspectos legais do processo e garantir que tudo esteja em conformidade com a legislação vigente. O advogado pode ser fundamental para evitar problemas e agilizar o processo.

2. Aprovação Municipal

Com o projeto de desmembramento pronto, o próximo passo é submetê-lo à aprovação da prefeitura. Esta etapa é fundamental, pois é a prefeitura que irá verificar se o projeto está de acordo com as leis municipais de uso e ocupação do solo. A documentação exigida pode variar, mas geralmente inclui:

•Requerimento padrão da prefeitura.

•Cópia da matrícula atualizada do imóvel.

•Certidões negativas de débitos do imóvel e do proprietário.

•Projeto de desmembramento elaborado pelo engenheiro/arquiteto, com plantas e memorial descritivo.

•Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do profissional responsável pelo projeto.

Após a análise, se tudo estiver correto, a prefeitura emitirá o Alvará de Desmembramento, que é a autorização para a divisão do terreno.

3. Registro no Cartório de Imóveis

Com o Alvará de Desmembramento em mãos, a etapa final é registrar a divisão no Cartório de Registro de Imóveis. É neste momento que a divisão se torna oficial e cada novo lote passa a ter sua própria matrícula individualizada. Para isso, você precisará apresentar ao cartório:

•O Alvará de Desmembramento emitido pela prefeitura.

•O projeto aprovado e o memorial descritivo.

•Certidões atualizadas do imóvel.

•Documentos pessoais do proprietário.

•Comprovante de pagamento das taxas e emolumentos cartorários.

O cartório irá então abrir novas matrículas para cada um dos lotes desmembrados, encerrando a matrícula original do terreno maior. A partir desse momento, cada lote pode ser vendido, financiado ou utilizado de forma independente.

Dicas Importantes para um desmembramento bem-sucedido

Para evitar dores de cabeça e garantir que o processo de desmembramento ocorra da forma mais tranquila possível, siga estas dicas importantes:

•Pesquise a Legislação Local: Antes de iniciar, verifique as leis específicas do seu município sobre parcelamento do solo. As regras podem mudar bastante de uma cidade para outra.

•Contrate Bons Profissionais: A assessoria de um engenheiro/arquiteto experiente e de um advogado especializado em direito imobiliário é crucial. Eles irão garantir que todas as etapas técnicas e legais sejam cumpridas corretamente.

•Organize a Documentação: Tenha todos os documentos necessários em mãos, atualizados e em ordem. Isso evita atrasos e retrabalho.

•Acompanhe o Processo: Mantenha contato com os profissionais e os órgãos públicos envolvidos para acompanhar o andamento do seu pedido.

•Esteja Ciente dos Prazos: O processo pode levar tempo, desde a aprovação municipal até o registro em cartório. Tenha paciência e planeje-se com antecedência.

•Verifique as Dimensões Mínimas: Certifique-se de que os novos lotes respeitarão as dimensões mínimas exigidas pela legislação municipal para testada (frente do lote) e área total

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•Acesso à Via Pública: Todos os lotes resultantes do desmembramento devem ter acesso direto a uma via pública existente. Isso é um requisito inegociável.

O desmembramento de terreno é uma ferramenta valiosa para proprietários que desejam otimizar o uso de suas propriedades, seja para venda, construção ou regularização. Embora envolva etapas burocráticas e custos, com o planejamento adequado e a assessoria de profissionais qualificados, é um processo seguro e que pode trazer muitos benefícios.

Entender o que é desmembramento, como funciona e quais são os requisitos é o primeiro passo para quem busca desmembrar um terreno de forma legal e eficiente.

Lembre-se que cada caso é único, e a consulta a um advogado imobiliário é sempre recomendada para uma análise personalizada da sua situação e para garantir que você tenha todo o suporte jurídico necessário.

Precisa desmembrar seu terreno? A AssesJur pode te ajudar.