O que saber antes de assinar um contrato de compra e venda?

assesjur
11 de ago.
3 min de leitura

advogado imobiliario — O momento da compra e venda de um imóvel é um passo importante na vida de qualquer pessoa, e deve ser feito com toda a segurança possível.

Comprar ou vender um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes na vida de qualquer pessoa. E o momento mais delicado desse processo não é a visita ao imóvel, nem a negociação do preço — é a assinatura do contrato de compra e venda. É esse documento que vai definir, de forma juridicamente vinculante, os direitos e deveres de cada parte, e um erro nessa etapa pode gerar prejuízos financeiros e disputas judiciais que se arrastam por anos.

Se você mora em Canoas, Porto Alegre, Gravataí ou qualquer outra cidade da Região Metropolitana de Porto Alegre e está prestes a comprar ou vender um imóvel, este guia reúne os pontos essenciais que um advogado especializado em direito imobiliário analisa antes de recomendar a assinatura de qualquer contrato.

1. Verifique a matrícula atualizada do imóvel

Antes de qualquer coisa, é indispensável solicitar a certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis competente. É nesse documento que aparecem informações essenciais como:

Quem é o real proprietário do imóvel;
Se existem hipotecas, penhoras, arrestos ou outras restrições registradas;
O histórico de transferências anteriores;
Eventual indisponibilidade de bens determinada judicialmente.

Muitos problemas que só aparecem meses depois da compra poderiam ter sido evitados com essa simples consulta, feita antes da assinatura.

2. Confirme se o vendedor pode, de fato, vender o imóvel

A matrícula é a "certidão de nascimento" do imóvel.

Nem sempre quem está negociando o imóvel é o único proprietário, ou está com plena capacidade de vender. É importante checar:

Se há mais de um proprietário (herdeiros, cônjuges, sócios) e se todos estão de acordo e assinando;
Se o vendedor é casado e em qual regime de bens, pois isso pode exigir a outorga do cônjuge;
Certidões pessoais do vendedor (ações cíveis, execuções fiscais, trabalhistas) que possam indicar risco de fraude à execução ou fraude contra credores.

3. Leia com atenção as cláusulas de rescisão e multa

Contratos de compra e venda costumam prever situações de desistência, atraso no pagamento ou descumprimento de obrigações. Antes de assinar, é fundamental entender:

Quais são as multas previstas em caso de desistência de qualquer uma das partes;
Como funciona a devolução de valores já pagos em caso de distrato;
Se existem prazos de tolerância para atraso na entrega das chaves ou na quitação do financiamento.

Cláusulas mal redigidas — ou copiadas de modelos genéricos da internet — costumam gerar prejuízo justamente para quem não teve o contrato revisado por um profissional.

4. Atenção redobrada com imóveis financiados

Quando a compra depende de financiamento bancário (Caixa Econômica, bancos privados ou consórcio), o contrato precisa prever com clareza:

O prazo para aprovação do crédito e o que acontece se o financiamento for negado;
Quem arca com as despesas de avaliação do imóvel e do financiamento;
Como fica a posse do imóvel entre a assinatura do contrato e a efetiva liberação do crédito.

5. Confira débitos de condomínio, IPTU e taxas

Débitos em aberto acompanham o imóvel, não a pessoa. Por isso, antes de assinar, é essencial exigir certidões negativas de:

Condomínio (quando aplicável);
IPTU e outros tributos municipais;
Taxas de água, luz e outras contas vinculadas ao imóvel.

O contrato deve deixar claro quem é responsável por eventuais débitos anteriores à data da assinatura.

6. Cuidado com contratos "de gaveta" ou sem registro

É comum, principalmente em imóveis de menor valor ou negociações entre conhecidos, que as partes optem por um contrato particular sem levar ao Cartório de Registro de Imóveis. Embora válido entre as partes, esse tipo de contrato não garante segurança jurídica plena contra terceiros, e pode gerar sérios problemas na hora de vender o imóvel novamente ou comprovar a propriedade.

7. Por que ter um advogado antes de assinar, e não depois

Um erro comum é procurar um advogado apenas quando o problema já apareceu — quando o vendedor some, quando o financiamento não sai, quando surge uma dívida escondida na matrícula. Nessa fase, o trabalho do advogado é limitado a tentar reverter um dano que já ocorreu.

O papel de um advogado especialista em direito imobiliário é justamente evitar que esses problemas aconteçam: analisar a matrícula, revisar as cláusulas contratuais, verificar a situação do vendedor e do comprador, e garantir que o contrato reflita, com segurança jurídica, o que foi negociado entre as partes.

Precisa de um parecer jurídico antes de assinar seu contrato?

A AssesJur atua em Canoas, Porto Alegre, Gravataí e demais cidades da Região Metropolitana com pareceres jurídicos técnicos e de fácil compreensão, feitos sob medida para cada negociação imobiliária. Antes de assinar qualquer contrato de compra e venda, fale com quem entende do assunto.

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