RESTITUIÇÃO DO ITBI? ENTENDA SE É POSSÍVEL

📢 STJ DEFINE BASE DE CÁLCULO DO ITBI: O QUE MUDA NA PRÁTICA?

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.113), trouxe maior segurança jurídica sobre como deve ser calculado o ITBI — imposto cobrado na compra e venda de imóveis.

O entendimento foi firmado no julgamento do REsp 1.937.821 e passa a orientar casos semelhantes em todo o país.

🏠 O QUE É O ITBI?

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pelos municípios sempre que há transferência de propriedade de um imóvel, como na compra e venda.

A grande dúvida sempre foi:

👉 qual valor deve ser usado para calcular o imposto?

⚖️ O QUE O STJ DECIDIU?

O STJ fixou três regras fundamentais:

✔️ 1. O ITBI deve ser calculado com base no valor de mercado

O imposto deve considerar o valor real do imóvel em condições normais de mercado, e não valores genéricos fixados pela prefeitura.

👉 Em outras palavras:

o valor deve refletir quanto aquele imóvel realmente vale naquela negociação específica.

✔️ 2. O valor declarado pelo contribuinte é presumido correto

O valor informado na compra e venda tem presunção de boa-fé.

Isso significa que o município não pode simplesmente desconsiderar esse valor sem justificativa.

👉 Só é possível contestar se houver indícios concretos de irregularidade.

✔️ 3. O município não pode fixar um valor “prévio” obrigatório

Muitas prefeituras utilizavam tabelas ou “valores de referência” para cobrar o ITBI.

🚫 O STJ deixou claro:

isso é ilegal quando feito de forma automática e unilateral.

Qualquer revisão do valor deve ocorrer por meio de processo administrativo, garantindo defesa ao contribuinte.

🔍 ITBI NÃO É IGUAL AO IPTU

Um ponto importante da decisão:

👉 O valor usado no ITBI não precisa ser o mesmo do IPTU.

Isso porque:

o IPTU usa uma base genérica (planta de valores);

o ITBI deve refletir o valor real da negociação.

💡 O QUE MUDA NA PRÁTICA?

Essa decisão impacta diretamente compradores e vendedores de imóveis:

✔️ Reduz cobranças abusivas de ITBI

✔️ Impede que o município imponha valores arbitrários

✔️ Garante maior transparência na tributação

✔️ Fortalece o direito de defesa do contribuinte

🚨 ATENÇÃO: VOCÊ PODE TER DIREITO À REVISÃO

Se você adquiriu um imóvel nos últimos 05 anos e pagou ITBI com base em um valor maior que o da negociação:

👉 Pode ser possível buscar a restituição da diferença.

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