Ação renovatória: como garantir a renovação do aluguel do seu ponto comercial
Para quem tem loja, clínica, restaurante ou escritório em imóvel alugado, o ponto comercial é parte do valor do negócio. Clientela, investimento em reforma e localização podem se perder se o proprietário decidir não renovar o contrato ou exigir um aluguel muito acima do mercado.
A Lei do Inquilinato prevê um instrumento para proteger esse ponto: a ação renovatória. Mas ela tem requisitos e um prazo que, se perdido, não volta.
Quem tem direito à renovação
Pelo art. 51 da Lei 8.245/1991, o locatário tem direito à renovação do contrato quando, ao mesmo tempo:
o contrato é escrito e com prazo determinado;
o prazo mínimo do contrato, ou a soma dos prazos de contratos escritos sem interrupção, é de 5 anos;
o locatário explora o mesmo ramo de atividade há pelo menos 3 anos seguidos.
O direito também pode ser exercido por cessionários ou sucessores da locação e vale para lojas em shopping centers.
O prazo que não pode ser perdido
A ação renovatória deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato (art. 51, § 5º). Se o prazo passar, o locatário perde o direito à renovação compulsória e fica dependendo da vontade do proprietário.
Por isso, o ideal é anotar a data de término do contrato e começar a preparar a documentação com antecedência — de preferência negociando com o proprietário antes de o prazo se abrir.
O que é preciso apresentar
A lei exige que a ação seja instruída com (art. 71):
prova de que os requisitos do art. 51 estão preenchidos;
prova do cumprimento do contrato, como o pagamento em dia dos aluguéis e encargos;
prova da quitação dos impostos e taxas que eram de responsabilidade do locatário;
proposta clara das condições do novo contrato, inclusive o valor do aluguel;
indicação de fiador, quando houver, com prova de sua idoneidade financeira.
O que o proprietário pode alegar
que a proposta de aluguel não corresponde ao valor de mercado;
que recebeu proposta melhor de terceiro;
que precisa do imóvel para uso próprio ou para obras exigidas pelo poder público ou que valorizem o imóvel.
Se o proprietário retomar o imóvel com base em um motivo que depois não se confirma, o locatário pode ter direito a indenização pelos prejuízos e lucros cessantes (art. 52, § 3º).
Aluguel durante o processo
Durante a ação, o juiz pode fixar um aluguel provisório, que não pode ser superior a 80% do valor pedido pelo proprietário. Ao final, é definido o aluguel do novo contrato, normalmente com base em perícia de avaliação.
Renovatória ou revisional?
A ação renovatória garante a continuidade da locação por um novo prazo. A ação revisional serve para ajustar o valor do aluguel ao de mercado e pode ser proposta depois de 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo (art. 19). Em muitos casos, as duas questões aparecem juntas na negociação.
Checklist para o locatário
Data de término do contrato anotada e prazo da renovatória calculado;
Contratos e aditivos escritos reunidos;
Comprovantes de aluguel, condomínio, IPTU e demais encargos;
Documentos que comprovem a atividade no mesmo ramo há 3 anos;
Pesquisa de valor de aluguel de imóveis comerciais semelhantes na região.
Como o escritório pode ajudar
A AssesJur analisa contratos de locação comercial, conduz a negociação com o proprietário e propõe a ação renovatória dentro do prazo legal. Também atua para proprietários na defesa em renovatórias e revisionais. Atendimento em Canoas, Porto Alegre e região, e on-line.
Perguntas frequentes
Qual é o prazo para entrar com a ação renovatória?
A ação deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato de locação (art. 51, § 5º, da Lei 8.245/1991). Fora desse intervalo, o direito à renovação compulsória é perdido.
Meu contrato é de 3 anos. Tenho direito à renovatória?
Pode ter, se a soma de contratos escritos e sem interrupção chegar a 5 anos e a atividade estiver sendo exercida no mesmo ramo há pelo menos 3 anos.
O proprietário pode pedir o imóvel para uso próprio?
Sim, a lei admite a retomada para uso próprio em algumas situações. Se o motivo alegado não for cumprido, o locatário pode ter direito a indenização.
A renovatória vale para loja em shopping center?
Sim. As regras da ação renovatória também se aplicam às locações em shopping centers.
Qual a diferença entre ação renovatória e revisional de aluguel?
A renovatória garante a continuidade da locação por um novo prazo. A revisional serve para ajustar o valor do aluguel ao de mercado, podendo ser proposta depois de 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de cada caso.
Maurício Fonseca Da Rosa – OAB/RS nº 127.037 | AssesJur – Canoas/RS
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