Leilão de imóveis: guia completo de riscos, custos, edital e direitos
Guia atualizado em outubro de 2026.
O leilão de imóveis atrai quem busca comprar abaixo do preço de mercado e também preocupa quem está com o imóvel prestes a ser leiloado. Nos dois casos, o resultado depende de detalhes que estão no edital, na matrícula e no processo.
Este guia reúne o que é preciso saber sobre leilão judicial, leilão extrajudicial e leilão da Caixa: como ler o edital, quais dívidas podem ficar com o arrematante, quanto custa arrematar, como funciona a desocupação de imóvel ocupado e quais são os direitos de quem tem o imóvel levado a leilão.
Neste guia:
O que é leilão de imóveis e como funciona
Leilão de imóveis é a venda pública de um imóvel para pagar uma dívida. Quem oferece o maior lance, respeitado o valor mínimo, arremata o bem. Hoje a maior parte dos leilões acontece on-line, em plataformas de leiloeiros oficiais, com sessões em datas fixadas no edital.
Em geral, há duas praças (ou dois leilões). Na primeira, o lance mínimo costuma corresponder ao valor de avaliação. Se não houver comprador, faz-se a segunda, com lance mínimo menor. É na segunda praça que aparecem os maiores descontos e também as maiores disputas.
Leia também: A importância do advogado em leilões de imóveis.
Leilão judicial e leilão extrajudicial: diferenças
Leilão judicial
É determinado por um juiz em um processo, normalmente uma execução de dívida, uma cobrança de condomínio, uma ação trabalhista ou uma execução fiscal. Segue as regras do Código de Processo Civil (arts. 879 a 903). Na segunda praça, o imóvel não pode ser vendido por preço vil, que é o lance abaixo do mínimo fixado pelo juiz ou, se não houver fixação, inferior a 50% da avaliação.
Leilão extrajudicial
É feito pelo próprio credor, sem processo judicial, quando o comprador deixa de pagar um financiamento com alienação fiduciária. As regras estão na Lei 9.514/1997, alterada pela Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias). O banco intima o devedor, consolida a propriedade em seu nome no cartório e depois leva o imóvel a leilão.
Quem conduz: no judicial, o juiz e o leiloeiro nomeado; no extrajudicial, o credor e o leiloeiro contratado.
Onde se discutem problemas: no judicial, no próprio processo; no extrajudicial, em ação própria.
Desocupação: no judicial, imissão na posse nos autos; no extrajudicial, ação de reintegração de posse.
Leilão da Caixa e de bancos: venda direta e licitação
Os bancos, especialmente a Caixa Econômica Federal, vendem imóveis retomados de várias formas: leilão, licitação aberta e venda direta on-line, quando o imóvel não foi vendido nos leilões anteriores. Cada imóvel tem condições próprias, informadas na ficha e no edital: se aceita financiamento, se permite FGTS, se está ocupado e quem paga as despesas de condomínio e tributos.
Um ponto de atenção: nas vendas de bancos é comum o edital transferir ao comprador as dívidas de condomínio e IPTU e a responsabilidade pela desocupação. Ler essas cláusulas antes do lance evita surpresas.
Como ler o edital do leilão: checklist
O edital de leilão é o documento que define as regras daquela venda. O que estiver escrito nele vincula o arrematante. Antes de dar o lance, confira:
Descrição e matrícula do imóvel: número da matrícula, cartório, área e endereço.
Datas e lances mínimos de cada praça.
Forma de pagamento: à vista, parcelado, com financiamento ou FGTS, e prazos.
Comissão do leiloeiro e quem a paga.
Situação de ocupação: ocupado, desocupado ou não informado.
Dívidas: quem responde por IPTU, condomínio e outras despesas.
Ônus e gravames: penhoras, hipotecas, indisponibilidades e ações registradas na matrícula.
Regras de desistência, multa e penalidades em caso de falta de pagamento.
Matrícula e processo: o que pesquisar antes do lance
O edital não substitui a pesquisa própria. A matrícula atualizada mostra quem é o proprietário, as penhoras, hipotecas, indisponibilidades e eventuais averbações de construção. Imóvel com construção não averbada pode exigir regularização antes de ser vendido ou financiado.
No leilão judicial, vale ler o processo: se o executado foi intimado corretamente, se há recursos ou embargos pendentes, se outros credores disputam o valor e se a avaliação está atualizada. Problemas nessas etapas podem levar à anulação da arrematação.
No leilão extrajudicial, verifique na matrícula se a propriedade foi consolidada em nome do banco e se há ação judicial do antigo comprador questionando o procedimento.
Dívidas do imóvel de leilão: IPTU, condomínio e outros débitos
IPTU e outros tributos
No leilão judicial, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, no Tema 1.134, que o arrematante não responde pelos débitos tributários anteriores à arrematação, mesmo que o edital diga o contrário. Esses débitos devem ser pagos com o valor do lance. Em vendas diretas e leilões de bancos, a regra depende do edital e da situação concreta.
Condomínio
A dívida de condomínio acompanha o imóvel (obrigação propter rem). Quando o edital informa o débito, em regra ele passa ao arrematante. Peça à administradora uma declaração de débitos antes de definir o valor máximo do lance.
Outras despesas
Contas de água e luz, em regra, são pessoais de quem consumiu, mas podem gerar dificuldade na religação. Multas e taxas de regularização junto à prefeitura também devem ser levantadas.
Custos para comprar imóvel em leilão
O valor do lance não é o único custo. Para calcular se a compra vale a pena, some:
Comissão do leiloeiro: em regra, 5% do valor do lance.
ITBI: imposto municipal sobre a transmissão, calculado sobre o valor da arrematação.
Registro: emolumentos do cartório para registrar a carta de arrematação ou a escritura.
Dívidas que o edital transfira ao arrematante.
Desocupação: custas de ação, honorários e tempo, se o imóvel estiver ocupado.
Reformas e regularização da construção, quando necessário.
Uma forma prática é definir antes do leilão o lance máximo, já descontados todos esses custos e uma margem para imprevistos.
Imóvel de leilão ocupado: como funciona a desocupação
Muitos imóveis vão a leilão ocupados pelo antigo proprietário, por inquilinos ou por terceiros. A desocupação é responsabilidade do arrematante e segue caminhos diferentes:
Leilão judicial: expedida a carta de arrematação, o arrematante pede ao juiz a imissão na posse nos próprios autos (CPC, art. 901, § 1º).
Leilão extrajudicial: a Lei 9.514/1997 (art. 30) prevê a ação de reintegração de posse, com ordem de desocupação em 60 dias.
Imóvel alugado: a situação do contrato de locação precisa ser analisada, porque pode haver prazo para o inquilino sair.
Uma negociação com o ocupante, quando possível, costuma reduzir tempo e custo. Mesmo assim, o acordo deve ser feito por escrito.
Depois da arrematação: carta, registro e posse
Pagamento do lance e da comissão nos prazos do edital.
Auto de arrematação (judicial) ou contrato/escritura de venda (extrajudicial e bancos).
Carta de arrematação, expedida pelo juízo após o prazo para impugnações.
Pagamento do ITBI e registro na matrícula, que é o que transfere a propriedade.
Imissão ou reintegração na posse, se o imóvel estiver ocupado.
Enquanto o registro não é feito, o arrematante ainda não aparece como proprietário perante terceiros. Por isso essa etapa não deve ser adiada.
A arrematação pode ser anulada? Desistência e riscos
Depois de assinado o auto, a arrematação judicial é considerada perfeita e acabada, mas o CPC (art. 903) prevê hipóteses de invalidação, como preço vil ou vícios no procedimento, e de desistência do arrematante, por exemplo quando aparece ônus que não constava do edital. Os prazos são curtos, contados em dias.
Também existem casos em que o próprio leilão é suspenso ou cancelado antes da sessão. Leia também: Cancelamento de leilão: entenda como funciona.
Seu imóvel vai a leilão? Direitos do devedor
Quem está com o imóvel ameaçado de leilão também tem direitos que precisam ser observados pelo credor:
Intimação para purgar a mora: no financiamento com alienação fiduciária, o devedor deve ser intimado para pagar as parcelas atrasadas antes da consolidação da propriedade.
Comunicação das datas dos leilões: a lei exige que o devedor seja comunicado das datas, horários e locais dos leilões.
Preço mínimo: no leilão judicial, o imóvel não pode ser vendido por preço vil.
Bem de família: em leilões judiciais, o único imóvel residencial da família pode ser protegido pela Lei 8.009/1990, salvo exceções legais, como a dívida do próprio financiamento.
Falhas nessas etapas podem fundamentar pedido de suspensão ou anulação do leilão. Leia também: Não perca seu imóvel no leilão: estratégias jurídicas e Financiamento imobiliário atrasado: o que fazer.
Como o escritório pode ajudar
O escritório atua em leilões de imóveis nos dois lados: na análise de edital, matrícula e processo antes do lance, no acompanhamento da arrematação, no registro e na desocupação, e na defesa de quem tem o imóvel levado a leilão, com a verificação das intimações e dos prazos do procedimento.
Atendimento em Canoas, Porto Alegre e região, e on-line.
Perguntas frequentes sobre leilão de imóveis
Vale a pena comprar imóvel em leilão?
Pode valer, porque o preço costuma ficar abaixo do valor de mercado. A diferença, porém, precisa cobrir os custos e os riscos: comissão do leiloeiro, ITBI, registro, eventuais dívidas, desocupação e o tempo até a posse. A decisão deve ser tomada depois da leitura do edital e da análise da matrícula e do processo.
Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?
O leilão judicial é determinado por um juiz em um processo, como uma execução ou uma ação de cobrança. O extrajudicial é feito pelo próprio credor, sem processo, geralmente quando o comprador deixa de pagar um financiamento com alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/1997.
Quem paga as dívidas de IPTU do imóvel arrematado?
No leilão judicial, o Superior Tribunal de Justiça fixou (Tema 1.134) que o arrematante não responde pelos débitos tributários anteriores à arrematação, que devem ser pagos com o valor do lance. Nos demais casos, e para outras dívidas, é preciso verificar o edital e a situação concreta.
E as dívidas de condomínio?
A dívida de condomínio acompanha o imóvel. Se o edital informar a existência do débito, em regra o arrematante passa a responder por ele. Por isso é importante pedir à administradora uma declaração de débitos antes de dar o lance.
Posso comprar imóvel de leilão ocupado?
Pode, mas a desocupação fica por conta do arrematante. No leilão judicial, pede-se a imissão na posse no próprio processo. No extrajudicial, a lei prevê a ação de reintegração de posse com desocupação em 60 dias. Os custos e o tempo dessa etapa devem entrar na conta.
Quanto custa para arrematar um imóvel, além do lance?
Os custos mais comuns são a comissão do leiloeiro (em regra, 5% do lance), o ITBI, as taxas de registro no cartório e, quando houver, dívidas de condomínio, regularizações e despesas de desocupação.
O arrematante pode desistir da arrematação?
O Código de Processo Civil prevê a desistência em hipóteses específicas, como quando surge ônus ou gravame que não constava do edital. O pedido tem prazo curto, por isso a orientação deve ser buscada logo após o leilão.
Meu imóvel vai a leilão. Ainda dá para evitar?
Depende da fase. No financiamento com alienação fiduciária, o devedor é intimado para purgar a mora antes da consolidação da propriedade e deve ser comunicado das datas dos leilões. Falhas nessas etapas podem levar à suspensão ou anulação do leilão. No leilão judicial, há defesas próprias no processo.
Dá para usar FGTS ou financiamento para comprar imóvel de leilão?
Em alguns leilões e vendas de bancos, como os da Caixa, o edital permite o uso de FGTS ou financiamento, conforme as regras de cada imóvel. Em leilões judiciais, o pagamento costuma ser à vista ou parcelado nas condições do edital.
Sobre o autor
Maurício Fonseca Da Rosa é advogado inscrito na OAB/RS sob o nº 127.037, com atuação em Direito Imobiliário, e responsável pela AssesJur, em Canoas/RS. Acompanha a compra de imóveis em leilão e a defesa de proprietários em procedimentos de leilão judicial e extrajudicial.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de cada caso.
Maurício Fonseca Da Rosa – OAB/RS nº 127.037 | AssesJur – Canoas/RS
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