Adjudicação compulsória: como passar o imóvel para seu nome quando o vendedor não faz a escritura
Você pagou o imóvel, recebeu as chaves, mora ou aluga há anos — mas a escritura nunca foi passada para o seu nome. O vendedor sumiu, faleceu, a construtora fechou ou simplesmente não colabora. Enquanto isso, o imóvel continua registrado em nome de outra pessoa: você não consegue vendê-lo com segurança, financiá-lo, usá-lo como garantia, e ainda corre o risco de vê-lo atingido por dívidas do antigo dono.
A solução para esse problema tem nome: adjudicação compulsória. E, desde 2022, ela também pode ser feita diretamente no cartório.
O que é adjudicação compulsória
É o procedimento que obriga a transferência da propriedade ao comprador que cumpriu o contrato, quando o vendedor não assina a escritura definitiva. Em vez da assinatura do vendedor, vale a decisão do Registro de Imóveis ou do juiz, que é levada à matrícula do imóvel.
O direito está previsto nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, para promessas de compra e venda sem cláusula de arrependimento. Segundo a Súmula 239 do STJ, ele não depende de o contrato ter sido registrado no cartório.
Situações mais comuns
Vendedor faleceu antes de passar a escritura, e os herdeiros não fazem o inventário ou não assinam;
Vendedor desaparecido ou que mudou de cidade sem deixar contato;
Construtora ou loteadora que encerrou as atividades, faliu ou não entrega a escritura;
Empresa vendedora extinta ou com sócios que não respondem;
Contrato de gaveta com várias cessões entre compradores, sem a escritura do proprietário original;
Vendedor que se recusa a assinar sem justificativa, mesmo com o preço quitado.
Adjudicação compulsória no cartório (extrajudicial)
A Lei 14.382/2022 incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos e passou a permitir a adjudicação compulsória diretamente no Registro de Imóveis da cidade onde está o imóvel, sem processo judicial. O procedimento foi regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça e, quando não há disputa, costuma ser mais rápido que a ação judicial.
Em linhas gerais, ele funciona assim:
o advogado apresenta o requerimento ao Registro de Imóveis, com os documentos exigidos;
um tabelião de notas lavra uma ata notarial que reúne a identificação do imóvel, das partes, a prova do pagamento e a caracterização do inadimplemento;
o Registro de Imóveis notifica o vendedor (ou seus herdeiros) para assinar a escritura em 15 dias;
sem a assinatura e sem impugnação fundamentada, o registrador transfere a propriedade para o comprador na matrícula.
Documentos normalmente exigidos
contrato de promessa de compra e venda ou de cessão, inclusive a cadeia de cessões, se houver;
comprovantes de pagamento do preço (recibos, transferências, declarações);
ata notarial lavrada por tabelião;
certidões dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e do domicílio do comprador, mostrando que não há processo discutindo o contrato;
comprovante de pagamento do ITBI;
procuração ao advogado com poderes específicos;
matrícula atualizada do imóvel e documentos pessoais das partes.
Quando é preciso ir à Justiça
A via judicial continua disponível e é necessária quando:
o vendedor ou os herdeiros contestam o pedido no cartório de forma fundamentada;
faltam documentos que comprovem o pagamento ou a ligação entre o comprador e o proprietário registrado;
há processos em andamento sobre o contrato ou sobre o imóvel;
é preciso produzir provas, como testemunhas ou perícia.
Na ação judicial, a sentença que reconhece o direito substitui a escritura e é registrada na matrícula.
Cuidados antes de começar
Hipoteca da construtora: segundo a Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o banco não vale contra quem comprou a unidade. Ela pode ser discutida junto com a adjudicação;
Penhoras e indisponibilidades em nome do vendedor precisam ser analisadas, pois podem impedir o registro;
Imóvel irregular (sem desmembramento, com área divergente ou construção não averbada) pode exigir regularização antes ou durante o procedimento;
Sem contrato ou sem prova de pagamento, a adjudicação pode não ser viável. Nesses casos, a usucapião costuma ser a alternativa.
Adjudicação compulsória ou usucapião?
As duas levam o imóvel para o seu nome, mas por fundamentos diferentes. A adjudicação se baseia no contrato quitado: é o caminho natural quando há documentos da compra. A usucapião se baseia na posse prolongada, mesmo sem contrato. Quem comprou por contrato de gaveta pode, dependendo da documentação, usar uma ou outra.
Se o imóvel tem mais de um dono e um deles não quer vender ou assinar, veja também imóvel herdado: o que fazer quando um dos donos não quer vender.
Passo a passo
Reúna o contrato, as cessões e os comprovantes de pagamento;
Peça a matrícula atualizada do imóvel e verifique quem é o proprietário registrado e se há ônus;
Avalie se é possível um acordo para assinar a escritura diretamente;
Sem acordo, escolha entre a via extrajudicial (cartório) e a judicial, conforme os documentos e a postura do vendedor;
Concluído o procedimento, confira o registro na matrícula.
Como o escritório pode ajudar
A AssesJur analisa a documentação da compra e a matrícula, define o melhor caminho (cartório ou Justiça) e conduz a adjudicação compulsória até o registro do imóvel em nome do comprador. Atendimento em Canoas, Porto Alegre e região, e on-line.
Perguntas frequentes
O que é adjudicação compulsória?
É o procedimento que permite ao comprador que quitou o imóvel obter a transferência da propriedade para o seu nome quando o vendedor não assina a escritura definitiva. Pode ser feito no Registro de Imóveis ou na Justiça.
Preciso ter registrado o contrato de compra e venda no cartório?
Não. Segundo a Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no Registro de Imóveis. O registro prévio também não é exigido no procedimento extrajudicial.
O vendedor faleceu. Ainda é possível fazer a adjudicação?
Sim. Nesse caso, o pedido é feito em relação ao espólio ou aos herdeiros do vendedor, que são notificados para outorgar a escritura.
Quanto tempo tenho para pedir a adjudicação compulsória?
O STJ entende que o direito à adjudicação compulsória, em regra, não está sujeito a prazo de prescrição. Ainda assim, quanto mais tempo passa, mais difícil pode ser reunir documentos e localizar o vendedor ou seus herdeiros.
Adjudicação compulsória extrajudicial precisa de advogado?
Sim. A lei exige que o requerimento ao Registro de Imóveis seja apresentado por advogado, com procuração com poderes específicos.
Comprei por contrato de gaveta de alguém que não era o dono registrado. Posso usar a adjudicação?
Pode ser possível, desde que exista a cadeia de contratos e cessões ligando você ao proprietário que consta na matrícula, com prova de pagamento. Quando não há essa documentação, a usucapião pode ser o caminho.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de cada caso.
Maurício Fonseca Da Rosa – OAB/RS nº 127.037 | AssesJur – Canoas/RS
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