Imóvel herdado ou em comum: o que fazer quando um dos donos não quer vender
Herança dividida entre irmãos, imóvel comprado com ex-companheiro, terreno de família em nome de vários parentes: é muito comum que um imóvel tenha mais de um dono. O problema surge quando um quer vender e outro não — ou quando um deles mora no imóvel e os demais não recebem nada.
A boa notícia é que ninguém é obrigado a permanecer como coproprietário contra a sua vontade. Veja como funciona.
O que diz a lei
Quando duas ou mais pessoas são donas do mesmo imóvel, existe um condomínio (não confundir com o condomínio de prédio). O Código Civil garante que qualquer condômino pode, a qualquer tempo, exigir a divisão da coisa comum (art. 1.320). Se o imóvel não puder ser dividido — como uma casa ou um apartamento —, ele pode ser vendido e o valor repartido entre os donos, conforme a fração de cada um (art. 1.322).
Primeiro passo: o imóvel já está no nome de vocês?
Imóvel herdado sem inventário: os herdeiros ainda não têm a propriedade registrada. É preciso fazer o inventário ou, em alguns casos, ceder os direitos hereditários por escritura pública;
Imóvel de ex-casal: a partilha deve estar definida no divórcio ou na dissolução da união estável. Depois disso, cada um passa a ser coproprietário da sua parte;
Imóvel já registrado em nome de todos: é possível partir direto para o acordo ou para a extinção do condomínio.
Caminho 1: acordo entre os coproprietários
Na maioria dos casos, o acordo é o caminho mais rápido e que preserva o valor do imóvel. As opções mais comuns são:
vender o imóvel em conjunto e dividir o valor;
um dos donos comprar a parte dos outros;
alugar o imóvel e dividir a renda;
formalizar um aluguel para quem mora no imóvel.
Se um dos donos decidir vender só a sua fração a um terceiro, os demais têm direito de preferência, pelo mesmo preço e nas mesmas condições (art. 504 do Código Civil).
Caminho 2: ação de extinção de condomínio
Sem acordo, qualquer coproprietário pode pedir à Justiça a extinção do condomínio. Em resumo:
o imóvel é avaliado no processo;
os coproprietários têm preferência para comprá-lo pelo valor da avaliação;
não havendo interessado entre eles, o imóvel vai a leilão judicial;
o valor obtido é dividido conforme a fração de cada um, descontadas as despesas.
Como o leilão costuma alcançar valores menores que uma venda negociada, a simples possibilidade da ação muitas vezes leva as partes a um acordo.
Quem mora no imóvel pode ter que pagar aluguel
Quando um dos donos usa o imóvel sozinho, os demais podem pedir uma indenização proporcional, equivalente a um aluguel pela fração de cada um (art. 1.319 do Código Civil). Em regra, essa cobrança vale a partir da notificação formal ou da citação no processo — por isso, notificar cedo faz diferença.
As despesas também se dividem: IPTU, condomínio e manutenção são, em regra, rateados conforme a fração de cada coproprietário (art. 1.315).
E se o imóvel for a moradia da família?
O Superior Tribunal de Justiça entende que a proteção do bem de família, em regra, não impede a extinção do condomínio, porque a venda decorre do direito dos demais donos, e não de uma cobrança de dívida. Cada caso, porém, precisa ser analisado com atenção, especialmente quando há filhos menores ou idosos morando no imóvel.
Passo a passo
Reúna a matrícula atualizada do imóvel e os documentos do inventário ou do divórcio;
Faça uma avaliação de mercado do imóvel;
Envie notificação formal aos demais coproprietários com uma proposta de acordo e, se for o caso, a cobrança pelo uso exclusivo;
Sem acordo, avalie a ação de extinção de condomínio.
Se a família quer evitar esse tipo de conflito no futuro, veja também holding familiar para imóveis: quando vale a pena.
Como o escritório pode ajudar
A AssesJur atua em Direito Imobiliário e Sucessões, com análise da situação do imóvel, notificação dos coproprietários, negociação e ação de extinção de condomínio. Atendimento em Canoas, Porto Alegre e região, e on-line.
Perguntas frequentes
Meu irmão não quer vender o imóvel que herdamos. Sou obrigado a continuar com ele?
Não. A lei garante que nenhum coproprietário é obrigado a permanecer em condomínio (art. 1.320 do Código Civil). Se não houver acordo e o imóvel não puder ser dividido, é possível pedir a venda judicial e a divisão do valor.
Quem mora sozinho no imóvel herdado precisa pagar aluguel aos outros herdeiros?
Pode precisar. Quem usa o imóvel com exclusividade pode ser obrigado a indenizar os demais proporcionalmente às suas frações, em regra a partir da notificação ou da citação.
Posso vender só a minha parte do imóvel?
Sim, mas os demais coproprietários têm direito de preferência para comprar a sua fração pelo mesmo preço e condições oferecidos a um terceiro (art. 504 do Código Civil).
O imóvel ainda não passou pelo inventário. Dá para vender?
Antes do inventário, os herdeiros podem ceder seus direitos hereditários por escritura pública, ou a venda pode ser autorizada no próprio inventário. Em muitos casos, o caminho mais seguro é concluir o inventário primeiro.
O imóvel pode ser vendido por um valor muito abaixo do mercado no leilão judicial?
O imóvel é avaliado no processo, e a lei proíbe a venda por preço vil, que em regra é o inferior a 50% da avaliação. Ainda assim, o valor obtido em leilão costuma ser menor que o de uma venda negociada, o que incentiva o acordo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de cada caso.
Maurício Fonseca Da Rosa – OAB/RS nº 127.037 | AssesJur – Canoas/RS
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