Vícios construtivos: guia completo para quem encontrou problemas no imóvel novo
Guia atualizado em outubro de 2026.
Rachaduras nas paredes, infiltração no teto, piso soltando, mofo que não sai, vazamentos que reaparecem: problemas assim em um imóvel novo — ou recém-comprado — são mais comuns do que deveriam. Muitas vezes a construtora promete resolver e não resolve, ou faz reparos que não duram. Enquanto isso, os prazos para reclamar continuam correndo.
Este guia reúne, em um só lugar, o que você precisa saber sobre vícios construtivos: o que são, quais são os prazos, quem responde, como provar o problema e o que pode ser exigido.
Neste guia:
O que são vícios construtivos
Vícios construtivos são falhas de projeto, de execução ou de material que comprometem a segurança, o uso, a durabilidade ou o valor do imóvel. Eles podem estar presentes desde a entrega ou aparecer com o tempo.
Vícios aparentes: visíveis em uma vistoria comum, como acabamento malfeito, portas desalinhadas ou piso trincado;
Vícios ocultos: só se manifestam depois, como infiltração por falha de impermeabilização, fissuras estruturais ou problemas na rede elétrica e hidráulica;
Vícios de quantidade ou de qualidade: imóvel com área menor que a contratada ou com materiais diferentes do memorial descritivo.
Para entender quais falhas são responsabilidade da empresa, veja também quais são os vícios construtivos pelos quais a construtora responde.
Os vícios construtivos mais comuns em imóveis novos
infiltrações, goteiras e umidade em paredes, lajes e garagens;
fissuras e rachaduras em paredes, vigas, pisos e fachadas;
falhas de impermeabilização em banheiros, sacadas e coberturas;
descolamento de revestimentos, cerâmicas e pastilhas de fachada;
problemas em instalações elétricas, hidráulicas e de gás;
mofo e bolor por falta de ventilação ou por defeito de projeto;
área privativa menor que a prometida ou acabamento diferente do contratado.
Quem responde pelos vícios
Na compra de imóvel novo, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor. Em regra, construtora e incorporadora respondem de forma solidária: o comprador pode cobrar de qualquer uma delas, ou das duas. A responsabilidade independe de culpa — basta demonstrar o defeito e o prejuízo.
Em alguns programas habitacionais, o banco que financiou a obra também pode ser responsabilizado, dependendo do papel que exerceu. Nos defeitos de áreas comuns, quem reclama é o condomínio, por meio do síndico; nos defeitos da unidade, o proprietário. Saiba mais em a responsabilidade do construtor pela obra.
Vícios nas áreas comuns: o papel do síndico
Fachada, cobertura, garagem, impermeabilização das lajes, elevadores e instalações coletivas são áreas comuns. Os defeitos nelas devem ser reclamados pelo condomínio, representado pelo síndico, que tem o dever legal de zelar pela conservação das partes comuns e de defender os interesses do condomínio, em juízo ou fora dele (art. 1.348 do Código Civil).
registrar os problemas e comunicar formalmente a construtora;
levar o tema à assembleia, que pode aprovar a contratação de laudo técnico e, se necessário, a ação judicial;
acompanhar os prazos de garantia, contados da entrega do empreendimento;
guardar o manual das áreas comuns e o histórico de manutenções, que a construtora costuma usar como defesa.
A demora em agir pode prejudicar todos os condôminos — e o síndico omisso pode ser cobrado por isso. Para o morador, vale levar o problema ao síndico por escrito e pedir que o assunto entre na pauta da assembleia.
Prazo de garantia da construtora e outros prazos: o ponto mais importante
Os prazos são o que mais gera perda de direitos. Há vários, e eles se somam:
Garantia de solidez e segurança — 5 anos: a construtora responde por defeitos que afetem a solidez e a segurança da obra durante 5 anos da entrega (art. 618 do Código Civil);
Vícios aparentes — 90 dias: para reclamar de defeitos de fácil constatação, contados da entrega das chaves (art. 26 do CDC);
Vícios ocultos — 90 dias a partir do momento em que aparecem: o prazo só começa quando o defeito se manifesta (art. 26, § 3º, do CDC);
Indenização — em regra, 10 anos: o STJ entende que a ação para cobrar indenização por vícios construtivos prescreve em 10 anos (art. 205 do Código Civil);
Garantias do manual do proprietário: a norma técnica exige que o imóvel seja entregue com manual de uso, operação e manutenção, que costuma prever prazos de garantia por sistema (impermeabilização, instalações, revestimentos etc.).
Um detalhe decisivo: a reclamação formal à construtora, comprovada por escrito, suspende o prazo de 90 dias do CDC até a resposta da empresa (art. 26, § 2º). Por isso, guarde protocolos, e-mails e respostas. Veja também como funciona a garantia de imóvel novo.
Imóvel usado: regras diferentes
Se você comprou um imóvel usado de outro particular, não se aplica o CDC, e sim as regras dos vícios redibitórios do Código Civil (arts. 441 a 446). O comprador pode pedir o abatimento do preço ou desfazer o negócio, em regra no prazo de 1 ano contado da entrega. Se o vício só puder ser percebido mais tarde, o prazo conta da descoberta, respeitados os limites da lei. Entenda melhor em características de um imóvel com vício oculto.
Área menor que a contratada
Um vício que muitos compradores só percebem depois: o apartamento ou a casa tem metragem menor do que a prevista no contrato ou no memorial. O Código Civil garante ao comprador, quando o preço foi fixado com base na área, o direito de exigir o complemento da área e, se isso não for possível, a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço (art. 500).
a lei presume que diferenças de até 1/20 (5%) da área são apenas enunciativas, mas essa presunção admite prova em contrário;
nas compras de imóvel novo de construtora, o CDC também protege contra o vício de quantidade (art. 19), e cláusulas de tolerância podem ser questionadas;
o prazo do Código Civil é de 1 ano, contado do registro da escritura (art. 501) — por isso, confira a metragem logo após receber o imóvel.
Uma medição feita por profissional habilitado, comparada com a planta aprovada e o contrato, é a principal prova nesses casos.
Como provar o vício construtivo
Fotos e vídeos datados, mostrando a evolução do defeito;
Protocolos de reclamação e todas as conversas com a construtora e a assistência técnica;
Laudo técnico de engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT, que identifique a causa, a gravidade e o custo do reparo;
Manual do proprietário, memorial descritivo e contrato, para comparar o que foi prometido com o que foi entregue;
Orçamentos de reparo e comprovantes de despesas (aluguel, mudança, móveis danificados).
Quando há risco de o defeito ser alterado por reparos ou pelo tempo, é possível pedir à Justiça uma produção antecipada de prova (art. 381 do CPC), com perícia antes mesmo da ação principal.
Atenção: não faça o conserto por conta própria antes do laudo ou do registro detalhado do defeito. O reparo pode apagar a prova e dificultar a cobrança da construtora.
O que você pode exigir da construtora
reparo completo e definitivo do defeito, às custas da construtora;
abatimento proporcional do preço, quando o reparo não resolve ou não é viável;
desfazimento da compra, com devolução dos valores pagos, nos casos graves;
indenização por danos materiais, como aluguel de outro imóvel durante a obra, móveis e objetos danificados;
indenização por danos morais, em situações que ultrapassam o mero aborrecimento, conforme a análise do caso.
Passo a passo: o que fazer ao encontrar um defeito no imóvel
1. Registre o problema com fotos, vídeos e datas;
2. Comunique a construtora por escrito, pelo canal oficial, e guarde o protocolo;
3. Acompanhe a visita técnica e anote o que foi constatado e prometido;
4. Se o reparo não vier ou não resolver, contrate um laudo técnico independente;
5. Envie notificação extrajudicial com o laudo e um prazo para solução;
6. Sem solução, avalie a ação judicial — casos que exigem perícia complexa normalmente tramitam na Justiça comum.
Enchentes e alagamentos: vício ou evento externo?
Depois das enchentes no Rio Grande do Sul, muitos proprietários passaram a conviver com umidade, fissuras e danos em instalações. É importante separar o que é dano causado pelo evento externo do que é vício de construção que o evento apenas revelou, como impermeabilização deficiente ou drenagem mal projetada. Para imóveis financiados, o seguro habitacional pode cobrir danos físicos. Veja como funciona o seguro para imóveis atingidos por enchentes.
Imóvel na planta: vícios, atraso e distrato
Quem ainda não recebeu as chaves deve fazer uma vistoria detalhada na entrega, de preferência acompanhado de um profissional, e registrar por escrito todas as pendências. Se o problema for atraso, leia o que fazer se a obra da construtora atrasou. Se os defeitos forem graves a ponto de inviabilizar a compra, veja distrato de imóvel na planta.
Checklist do guia
Data da entrega das chaves anotada e prazos calculados;
Manual do proprietário, contrato e memorial descritivo guardados;
Fotos, vídeos e protocolos de todas as reclamações;
Laudo técnico com ART ou RRT, quando o problema persistir;
Notificação formal antes da via judicial.
Como o escritório pode ajudar
A AssesJur atua em casos de vícios construtivos para proprietários e condomínios: análise de prazos e documentos, indicação de laudo técnico, notificação da construtora, negociação e ação judicial de reparo ou indenização. Atendimento em Canoas, Porto Alegre e região, e on-line.
Sobre o autor
Maurício Fonseca da Rosa é advogado inscrito na OAB/RS sob o nº 127.037, com atuação em Direito Imobiliário e Direito do Consumidor. É responsável pela AssesJur, escritório com sede em Canoas/RS e atendimento presencial e on-line em todo o Rio Grande do Sul.
Perguntas frequentes
Qual é o prazo de garantia de um imóvel novo?
A construtora responde pela solidez e segurança da obra por 5 anos (art. 618 do Código Civil). Além disso, o Código de Defesa do Consumidor garante prazo para reclamar de vícios aparentes e ocultos, e o manual do proprietário pode prever garantias contratuais para cada sistema do imóvel.
Encontrei infiltração no apartamento depois de 5 anos. Ainda tenho direito?
Pode ter. Vícios ocultos que surgem depois podem ser reclamados a partir do momento em que aparecem, e o STJ entende que a ação de indenização por vícios construtivos prescreve, em regra, em 10 anos. É importante analisar a causa do problema e as datas de cada caso.
Preciso de laudo técnico para reclamar da construtora?
Para a primeira reclamação, não. Mas um laudo de engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT, é a prova mais importante para negociar ou entrar com ação, porque identifica a causa do defeito e o custo do reparo.
Quem responde pelos vícios: a construtora ou a incorporadora?
Em regra, ambas respondem perante o comprador, de forma solidária. Em alguns programas habitacionais, o agente financeiro também pode ser responsabilizado, conforme o papel que exerceu no empreendimento.
Os problemas estão nas áreas comuns do prédio. Quem pode reclamar?
Vícios nas áreas comuns, como fachada, cobertura e garagem, devem ser reclamados pelo condomínio, representado pelo síndico, normalmente após deliberação em assembleia. Vícios dentro de cada apartamento são reclamados pelo proprietário da unidade.
A metragem do meu apartamento é menor que a do contrato. O que posso fazer?
Quando o preço foi fixado com base na área, o comprador pode exigir o complemento, o abatimento proporcional do preço ou o desfazimento do negócio. Nas compras de construtora, o CDC também protege contra o vício de quantidade. Uma medição profissional é a principal prova.
Comprei um imóvel usado com defeito escondido. Posso reclamar do vendedor?
Sim. Entre particulares, aplicam-se as regras dos vícios redibitórios do Código Civil: o comprador pode pedir o abatimento do preço ou desfazer o negócio, em regra no prazo de 1 ano, contado da entrega ou da descoberta do vício oculto, conforme o caso.
Posso consertar o defeito por conta própria e cobrar depois?
Não é recomendado fazer o reparo antes de registrar o defeito e obter um laudo, porque o conserto pode apagar a prova. Se houver urgência, documente tudo com fotos, vídeos e, se possível, laudo antes de consertar.
Posso pedir indenização pelo aluguel enquanto o imóvel é consertado?
Sim, quando o defeito impede o uso do imóvel. Despesas comprovadas com moradia, móveis danificados e outros prejuízos materiais podem ser cobradas, e em situações graves também se discute dano moral.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de cada caso.
Maurício Fonseca Da Rosa – OAB/RS nº 127.037 | AssesJur – Canoas/RS
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