Distrato de imóvel na planta: como funciona a devolução dos valores
Comprar um imóvel na planta é um compromisso de longo prazo. No meio do caminho, a renda pode mudar, o financiamento pode ser negado ou a obra pode atrasar. Quando isso acontece, surge a dúvida: é possível desistir? Quanto do valor pago volta?
A resposta depende principalmente de duas perguntas: quando o contrato foi assinado e quem deu causa ao rompimento.
O que é o distrato
Distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda antes da entrega das chaves (ou antes da quitação), por acordo ou por decisão judicial. Ele pode partir do comprador, por motivos pessoais, ou ter como causa uma falha da construtora.
Qual lei se aplica ao seu contrato
Contratos assinados depois da vigência da Lei 13.786/2018 (a "Lei do Distrato"): valem as regras do art. 67-A da Lei 4.591/1964, explicadas abaixo;
Contratos anteriores: aplica-se o entendimento consolidado dos tribunais, especialmente a Súmula 543 do STJ, que prevê a devolução imediata dos valores — integral, se a culpa for da construtora, ou parcial, se a desistência for do comprador.
Quando o comprador desiste: o que pode ser retido
Pela Lei 13.786/2018, se a desistência é do comprador, a construtora pode descontar dos valores pagos:
a comissão de corretagem, desde que informada no contrato;
uma multa de até 25% dos valores pagos — ou de até 50% se o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação;
se o comprador já recebeu o imóvel: impostos e condomínio do período e uma taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.
Os percentuais são limites máximos, e o contrato precisa prevê-los. Por isso, a leitura do contrato e do quadro-resumo é o primeiro passo.
Prazos para a devolução
Com patrimônio de afetação: até 30 dias após o habite-se da obra;
Sem patrimônio de afetação: até 180 dias após o distrato;
Se a unidade for revendida antes disso: até 30 dias após a revenda.
Os valores devem ser atualizados pelo índice previsto no contrato.
Direito de arrependimento em 7 dias
Se o contrato foi assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador pode se arrepender em até 7 dias, com devolução de tudo o que pagou, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10, da Lei 4.591/1964). O arrependimento deve ser comunicado por escrito, de preferência por carta registrada com aviso de recebimento.
Quando a culpa é da construtora
A lei admite que a entrega atrase em até 180 dias, se isso estiver previsto no contrato. Passado esse prazo, o comprador pode:
pedir a resolução do contrato, com devolução integral dos valores pagos e da multa contratual, em até 60 dias corridos; ou
manter o contrato e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, pelo período de atraso.
Outras situações, como alterações relevantes no projeto, vícios graves ou descumprimento do que foi prometido, também podem justificar o distrato por culpa da construtora, sem as retenções aplicáveis à desistência do comprador.
Fique atento ao quadro-resumo
A lei exige que o contrato comece com um quadro-resumo contendo preço, forma de pagamento, corretagem, prazo de entrega e as consequências do distrato, com destaque e assinatura específica do comprador (art. 35-A da Lei 4.591/1964). A falta dessas informações pode ser relevante na negociação ou no processo.
Alternativas ao distrato
Cessão do contrato a outro comprador, normalmente com anuência da construtora;
Renegociação do saldo ou do cronograma de pagamento;
Troca por outra unidade do mesmo empreendimento ou da mesma empresa.
Passo a passo
Reúna o contrato, o quadro-resumo, os comprovantes de pagamento e as conversas com a construtora;
Verifique a data da assinatura e se há patrimônio de afetação registrado;
Calcule o valor que deve ser devolvido conforme as regras aplicáveis;
Envie notificação formal com o pedido de distrato;
Se não houver acordo, avalie a via judicial.
Para lotes, as regras são diferentes (art. 32-A da Lei 6.766/1979). Se você ainda está avaliando uma compra, veja também o que verificar antes de comprar imóvel em Gramado.
Como o escritório pode ajudar
A AssesJur analisa contratos de imóvel na planta, calcula os valores envolvidos e acompanha a negociação ou a ação de distrato. Atendimento em Canoas/RS e on-line.
Perguntas frequentes
A construtora pode ficar com 50% do que eu paguei?
Somente se a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação e o contrato previr essa multa. Sem patrimônio de afetação, o limite da multa é de 25% dos valores pagos, além da comissão de corretagem.
A comissão de corretagem é devolvida no distrato?
Quando a desistência é do comprador e a comissão foi informada de forma clara no contrato, em regra ela não é devolvida. Ela é devolvida no arrependimento em 7 dias e quando o distrato acontece por culpa da construtora.
Meu contrato é anterior a dezembro de 2018. Quais regras valem?
A Lei 13.786/2018 se aplica aos contratos firmados após sua vigência. Para contratos anteriores, aplica-se o entendimento dos tribunais, como a Súmula 543 do STJ, que prevê a devolução imediata das parcelas, parcial ou integral conforme quem deu causa ao distrato.
Posso simplesmente parar de pagar as parcelas?
Não é recomendado. A inadimplência pode gerar multa, juros, negativação e a rescisão do contrato por falta de pagamento, o que pode ser menos vantajoso. O ideal é formalizar o pedido de distrato.
O atraso na entrega da obra dá direito à devolução integral?
Ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias, o comprador pode pedir a resolução do contrato com devolução integral dos valores pagos e da multa prevista, em até 60 dias corridos. Também pode optar por manter o contrato e receber indenização.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de cada caso.
Maurício Fonseca Da Rosa – OAB/RS nº 127.037 | AssesJur – Canoas/RS
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